刘毅律师

基本案情

A与B双方签订了《房屋买卖协议》，约定不动产证由原告方保管，于两年后90天内办理产权过户手续。A支付了全部购房款及办理了买卖委托公证手续，并对案涉房屋进行装修并搬入居住。但在这之后，B又将案涉房屋抵押给了C。原告因B的不配合办理过户手续及严重违约行为将其诉至法院。

一审焦点

在案件审理过程中，房屋买受人基于买卖协议享有的权利合抵押权人基于抵押登记享有的权利，两项权利中哪项权利应受优先保护成为了争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。《中华人民共和国民法典》第四百五十六条规定，同一动产已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。法官在审理过程中，从权利产生时间、权利性质等因素考量作出综合判断。

从权利产生的时间看，房屋买卖协议早于于抵押借款合同。

从权利性质等因素的角度，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于付商品房买受人权利保护的规定，都体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。A作为案涉房屋的买受人，依照法律规定，相对于第三人为谋取利息，出借款项而取得的抵押权，其权利应当得到优先保护。

从权利来源来看，A基于合法买卖关系而长期占有使用案涉房屋，第三人则基于B违背诚信的行为而取得抵押权，在两种权利都应受到保护的情况下，在民事诉讼中应优先保护本案原告的权利。

二审焦点

后续，C上诉提出：A不属于消费类的房屋买受人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。本条规定是对房屋买受人与开发商间的房屋买卖合同而产生物权期待权处理的除外情况。而本案A与B之间发生的是二手房买卖，A户籍并不在案涉房屋所在地，在案涉房屋所在地购房属于投资型购房。但我们作为A这一方认为：B已于2018年7月2日将案涉房屋交付给A，A于2020年10月便已开始装修，并居住至今。C仅因本案A与B之间是二手房屋买卖，A的户籍不在无锡在苏州，就臆断A在无锡购房属于投资型购房，不存在生存权需要特殊保护是缺乏根本的依据的。

C又提出，根据A、B的协议，A对案涉房屋的物权期待权要两年后才会产生。但，物权是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。物权期待权主要存在的时期为合同签订后，办理登记前。A、B间签订的房屋买卖协议自双方签订时便成立且生效。A对于案涉房屋的物权期待权自与B签订房屋买卖协议时便产生。而非第三人认为的因A、B间的房屋买卖协议约定两年后办理过户手续，物权期待权便要两年后才产生。

最后，C提出，最高人民法院对生存权和抵押权如果保护的问题，在(2021)最高法民申1131号民事裁定书中明确指出：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。”但就具体该民事案例来讲，引用的（2021）最高法民申1131号民事裁定书中案涉房屋为商铺并非住宅用房，案涉商品房用途为“办公”，土地用途为“商业”，因此认定房屋买受者并非商品房消费者，所谓的“严格审查和把握”指的是对于房屋用途和买受人意图的考量。而本案案涉房屋为居住性商品房，而作为商品房消费者的A也实际对案涉房屋进行了居住装修，将案涉房屋用于个人生活居住。显然属于消费者生存权的保护范畴，完全可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。

   最终判决：驳回上诉，维持原判